本文摘要：去年3月是针对楼市调控、平稳预期的大政策，今年3月则是牵涉到市场交易的体贴小细节。

去年3月是针对楼市调控、平稳预期的大政策，今年3月则是牵涉到市场交易的体贴小细节。时隔买卖双方二手房合约测试版公布后，北京市寄居建委昨晚埸公布三个牵涉到房屋中介的文件，意图规范二手房市场，首次具体了存量房出售、承购经纪服务关系，清晰了房地产经纪机构与房屋买卖当事人权利与义务。

三个文件皆将在4月15日开始继续执行。根据文件内容，二手房中介服务收费标准由委托和代为双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供需状况协商确认；服务费用由谁缴纳并没明确要求，也是由交易当事人自行誓约的。中介费收费标准协商解决问题除了《关于强化北京市房地产经纪机构备案及经营场所审批管理的通报》，这次还公布了《北京市存量房屋出售经纪服务合约》《北京市存量房屋承购经纪服务合约》样板文本。

“出售合约”是指二手房卖家与房屋中介投的合约，“承购合约”则是买家与房屋中介投的合约。这也就是说，从4月15日开始，北京的二手房买卖双方将分别分开与中介签订合同。

记者从多家中介了解到，此前早已有中介与买卖双方签订合同或协议的作法。但对比找到，这次官方测试版内容上更加全面和规范。

特别是在中介费问题上。出售和承购合约中，皆标示了“服务费”一项。这否意味著中介费缴纳上不会有新的尝试？此前天津有中介早已尝试买卖双方联合分担，北京否第一时间？收费标准如何确认？从目前市场交易习惯来看，经纪服务费用主要由买方分担。“对经纪服务费用由谁缴纳并没明确要求，是由交易当事人自行誓约的。

”北京房地产中介行业协会会长李文杰回应理解，按照《房地产经纪管理办法》规定，同一宗房地产经纪业务不能按照一宗业务缴纳佣金，不得向委托人减少收费。因此，经纪机构分别与委托人签定出售与承购合约，无论经纪服务费用是由双方联合缴纳还是由其中一方缴纳，经纪机构都无法减少收费。

至于收费标准，李文杰说道，国家和北京市规定房地产经纪服务费实施市场调节价管理，收费标准由委托和代为双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供需状况协商确认。因此，在合同范本中，也并没具体相同一个标准，而是拔由交易中协商。

买卖方“串单”也得缴纳中介费必须警告买房人与卖房人的是，即使委托后没最后与该中介达成协议交易，也有可能要缴纳适当的中介费，这在合同范本中通过“违约责任”佩了出来。对于买房人而言，早已退出同时委托其它中介买房的权利（独家委托给某家中介），但在委托期限内却又通过其它中介买了房；买房人拒绝接受与所委托中介讲解的卖房人投成交价合约，但在委托期期满后誓约时间内又与该卖房人自行成交价；买房人拒绝接受与委托中介讲解的卖房人签成合约，但在委托期期满后誓约时间内又通过其它中介与该卖房人成交价，都必须按照合约誓约向委托中介缴纳中介费。对于卖房人而言，早已退出委托其他中介卖该房屋的权利（独家委托给某家中介），但在委托期内又通过其他中介买了该房屋；早已退出自行出售的权利，但在委托期限内又自行出售房屋；早已拒绝接受与委托中介讲解的买房人签订成交价合约，但在委托期限期满后誓约时间内与该买房人自行成交价的；早已拒绝接受与委托中介讲解的买房人签定成交价合约，但在委托期限期满后誓约时间内，又通过其他中介与该买房人成交价，如果委托中介方有证据证明房屋买卖成交价与其获取的存量房屋出售经纪服务有必要因果关系的，都必须按照合约誓约向委托中介缴纳中介费。

不受欺诈信息侵犯可解除合同根据两份合约所列的违约责任，如果买方或卖方所委托的中介方因掩饰、虚构信息侵犯买方或卖方利益的，中介方面应该归还已缴纳的房地产经纪服务费并依法分担赔偿金责任，买方和卖方也有权单方解除合同。但如果买方或卖方获取欺诈的房屋情况和资料的，中介方也有权单方解除合同。此外，合同范本也都具体，因不可抗力无法按照誓约履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或全部减免责任，但因不可抗力无法按照誓约履行合同的一方当事人应该及时告诉另一方当事人。

存量房出售和承购经纪服务合约样板文本将与前期公布的《存量房屋买卖合约》样板文本悉数推展实施，自2018年4月15日起月实行用于。市寄居建委负责人此前讲解，自去年3月份以来，共计532家违规经营的中介机构被吊销备案，351家违规经营的中介门店被关闭，240家门店自行关闭，对市场违法违规行为构成了有力威吓。“如果说去年对房地产中介行业来说是‘执法监督年’，那么今年将不会沦为‘制度建设年’，政府部门对房地产经纪行业的服务监管将向纵深化、精细化和长效化方向持续前进。”中央财经大学法学院院长尹飞回应，今年市寄居建委会同涉及部门倒数实施的政策文件，通过完备政策法规、强化体制机制建设，引领合约样板文本用于等，全面强化了对中介机构“治本”的管理。

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